“万科们”喜大普奔！
作者 | 伍豪数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）“经营性物业贷款”的泼天富贵终于降临到部分头部房企身上了！前两天，金融监管总局与人民银行一起联合印发了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。部分龙头房企，迎来重磅利好。当下，手中有商业、酒店、办公等经营型物业的万科、万达、新城等龙头房企，再也不用廉价甩卖资产救急还钱了，可以用商办物业进行抵押，短时间获得现金流，轻装上阵涅磐重生。久旱逢甘霖，“万科们”喜大普奔。01“万科、万达们”有点烦两个月前，万科被搞得有点烦，归根结底还是房企流动性不足导致的债务归还预期的信心问题。要知道，按照万科去年三季度财报，集团实现营业收入894.2亿元，实现归属于上市公司股东的净利润37.5亿元。当下大环境，这份财报应该说很不错了，比同行企业好太多，但万科还是遇到了一些麻烦。先是10月17日，著名评级机构惠誉，下调了万科长期外币发行人违约评级，由“BBB+”降至“BBB”。紧接着，万科的美元债突然异常波动。困难时刻，深圳国资委断然出手，11月6日大股东深铁直言将运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，全力支持万科，市场才慢慢消停下来。一波未平一波又起！在2023年的最后五天里，地产龙头之一万达老板王健林亲手卖了四家万达广场，一句话：还是因为债务问题困扰需要流动性。而这四家万达广场的接盘者，通过股权层层穿透会发现背后的神秘买家竟然是中联基金。中联资金何许人也？穿透半天，发现竟然是北京的国资，国资出手，万达松了一口气。房地产大行情不好，龙头房企的日子也不好过，销售回款比较慢，流动性支持对于这些房企来说，就是救命的稻草。02为房企融资开的四个“口子”最近，金融监管局说了，房地产链条长，对于国民经济有重要影响，所以金融责无旁贷，必须大力支持。前两天两部门就联合发文下了通知，提前行动，鼓励房企把自家的可以经营的物业拿地抵押，去融资，金融机构也要配合房企，大力支持房企。政策面暖暖的春意，在这个寒冬，让房企们身上的冷意骤然少了几分。《通知》主要开了四个“口子”，一句话：龙头房企不用太为到期的债务发愁，好好经营保交楼，流动性鼎力支持，有效期大大延长，主打一个以时间换空间。第一个“口子”《通知》明确了借款主体，可以为房地产开发企业。消除了银行对于经营性物业贷款资金不得流入房地产领域以及房地产开发企业只能通过房地产开发贷款科目发放贷款的顾虑。第二个“口子”，经营性物业贷款可以借新换旧，可以偿还存量房地产贷款和海外债务。第三个“口子”就是延长贷款时限从10年到15年。第四个“口子”就是贷款评估价值从最高不超过60%，提升到70%，多了10%的评估空间，额外增加的流动性规模，或对抵押价值压力的减少，都是极为可观的利好。据相关权威机构统计，持有可做经营性物业规模较大的上市房企，新增融资总规模将会超过5000亿。这对于2024年的万科、万达们来说，总算大大松了一口气。03房地产回暖必须救房企众所周知，楼市这次长时间调整，根源之一房企债务缠身，烂尾，保交楼成为主要矛盾，老百姓和市场对房企信心到了低谷，龙头房企不能摆脱债务危机，老百姓就不会重拾信心，出再多的政策刺激，楼市都很难回暖。这次管理层开年就重拳出手打中市场七寸，在这个时间点释放如此重大利好，给出了市场期盼已久的房企流动性解决方案，这是楼市未来回暖的一个重大信号。保交楼，为啥这么难？最大的原因就在于： 房企缺钱，融资困难，流动性成为重中之重。赚不来钱，又借不到钱，房企哪来的功夫去管保交楼呢？有人要说了，不是有保交楼专项资金吗？确实如此，可是要知道，我国目前的保交楼政策，实行的是“新老划断”。不管是保交楼专项贷款、纾困基金，还是政府对库存楼盘的回购，都是针对项目的。救项目，但是不救房企。不拿出真金白银给房企输血，房企没了流动性，仅靠救几个项目，想恢复市场对楼市的信心，太难了。且更关键的地方在于，保交楼专项资金也不能解决当下的燃眉之急。据权威机构统计，我国现有所有房屋全部建完的费用大约在3.2万亿，而截止目前，国开行共批出“保交楼”专项借款大约4000亿，可以说杯水车薪。底层逻辑已经很清晰了，市场想回暖恢复信心，就必须先给房企输血，要想拯救烂尾楼，必须先救活房企。所以，从去年11月开始，管理层就给市场不断吹风，房企融资列入议事日程。11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开了金融机构座谈会。这场会议上，房地产的融资问题占据了大部分篇幅。会议发出来的通稿一共1321个字，有关房地产融资的内容占据了376个字。剔除掉其它表述性文字，可以说，在近几年所有的非房地产专项会议里，此次会议房地产内容占比都属于数一数二的程度。会议上明确表示：“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。”紧随其后，金融监管部门就计划扩围房企白名单，可能有50家国有、民营房企被列入其中而入围的房企将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持。04结语总之，过去两三年，楼市利好不断，一线城市放开调控，降低首付降低利率降低存量房贷，北京上海等一线龙头城市放松限购，但利好的热度持续时间比较有限。随着救市的深入，管理层深刻认识到，只是在需求端不断加力刺激，药效还是不够，供给端龙头房企的流动性问题不解决，房地产市场参与的主体龙头房企因为债务困扰就不敢拿地，不敢投入，楼市回暖的堵点就很难畅通。必须需求端和供给端双向发力，最大力度定向为部分龙头房企放水搞活，打通房地产上下游链条，形成良性循环，楼市回暖才指日可待。 现在，央行拿出真金白银，龙头房企凤凰涅槃，迎得新生，市场回暖看到曙光。这一幕，给房地产市场带来了难得的信心和力量，2024年的房地产，终于等到了曙光。 (全文完)▍往期回顾格隆汇声明：文中观点均来自原作者，不代表格隆汇观点及立场。特别提醒，投资决策需建立在独立思考之上，本文内容仅供参考，不作为任何实际操作建议，交易风险自担。
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